viernes, 29 de abril de 2016

5 CLAVES PARA ELEGIR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

5 CLAVES PARA ELEGIR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO


Hoy, en Ingeniería para optimistas, vamos a ponernos en situación de la compra de una vivienda de segunda mano.



Está claro que todos los días no compramos una, pero sí a veces nos encontramos con la tesitura de ayudar en esta aventura a un familiar o amigo.

¿En qué me tengo que fijar? ¿Habré elegido bien? ¿Será una buena inversión?

Los dos hemisferios de nuestro cerebro nos van a dar la respuesta: razón y emoción. Indudablemente, lo que sentimos al ver la vivienda, las percepciones que nos provoca, la cercanía de nuestra gente querida… son factores intangibles que por sí solos casi nos van a lanzar a tomar una decisión... cuando lo hacemos solos.  Cuando la decisión es compartida, quizás tengamos que poner encima de la mesa los pros y los contras para llegar a un acuerdo.

En este artículo, como no podía ser de otra forma, vamos a desgranar la parte objetiva.  Vamos a crear nuestro propio check list para hacer que una gran inversión económica (seguramente una de las más importantes de nuestra vida) repercuta de la forma más positiva posible en nuestro “yo”, o en nuestro “nosotros”y en nuestro día a día.

Además del check list, aconsejo elaborar también vuestra lista de prioridades personales, podéis categorizar cada factor como “imprescindible” (si no lo cumple, queda excluida), “deseable” (me gustaría que estuviera, pero no excluyente el que no esté), “valor añadido” (algo que no busco, pero si está, pues mejor), “inconveniente” (no es excluyente, pero resta puntos frente a otras opciones).  


PRIMERA CLAVE: Acotar criterios de búsqueda.
Como mínimo:

  • PRECIO.  Tendremos un gasto mensual que podamos asumir, pero también una inversión inicial que habrá que tener estimada (gastos derivados de la compra (escrituras, registro, tasación…) y, como mínimo, una parte para pequeñas reparaciones y mobiliario.  Y opcionalmente, una parte para reformas).
  • TIPOLOGÍA. Básicamente, piso o chalet.
  • NÚMERO DE DORMITORIOS Y BAÑOS.  En segundo lugar, definir necesidades de espacio: principalmente número de habitaciones y de baños.  Aquí os recomiendo pensar en vuestro proyecto de vida (si queréis tener hijos en un futuro, o si podéis hacer algo de trabajo en casa,...). Aunque siempre hay que estar abierto a los cambios, eso no significa que dejemos de trazar objetivos personales, ya nos iremos adaptando a las circunstancias que se presenten y redefiniendo esos objetivos.  Comento esto porque muchos de nosotros nos lanzamos a una hipoteca a devolver en 20 años, con lo cual, no está mal pensar un poco en el largo plazo.



SEGUNDA CLAVE: Factores externos
¿Por qué hablar de factores externos? Porque la vivienda la podré hacer más o menos acogedora o funcional, siempre podré cambiar algún mueble o introducir una pequeña reforma.  Pero el exterior no depende de nosotros y cuanto más se ajuste al estilo de vida que nos gusta, más disfrutaremos de la misma.

  • FACTORES EXTERNOS URBANÍSTICOS
  • ZONA:  El rango de elección es muy variado: cerca de mi familia, de mi trabajo, en el centro, en el extrarradio…
  • SERVICIOS COMPLEMENTARIOS: Más o menos proximidad de centros médicos, colegios y escuelas de formación, pequeño comercio, centros de actividades sociales (biblioteca, tercera edad,...),...
  • ENTORNO DE RECREO: Parques, jardines, vías verdes, zonas deportivas,..
  • TRANSPORTE PÚBLICO: Paradas cercanas de autobús, metro o similar, estación de tren de cercanías,...
  • ENERGÍAS DISPONIBLES:  La pregunta que nos podremos hacer con más frecuencia es si la zona dispone o no de canalización de gas natural, y si nuestro edificio dispone o no de acometida.  

  • FACTORES EXTERNOS DE LOCALIZACIÓN
  • VISTAS: Este es de los factores que no pasa nada por no tenerlos, pero he estado algunos años viviendo frente al mar y os aseguro que el bienestar emocional que provoca no tiene precio.  Si tenéis flexibilidad económica, os recomiendo convertirlo en prioridad (parque, montaña, incluso urbanización interna... las opciones son múltiples).
  • ORIENTACIÓN: Si es Norte, prácticamente no vas a tener sol, al Este, lo tendrás por la mañana, al Sur, medio día y Oeste por la tarde.  Para el sol de la tarde es casi obligado poner toldos para el verano, y mejor si tienes aire acondicionado, aunque en invierno será muy confortable.
  • POSICIÓN EN EL EDIFICIO: Un piso alto, o lejos de la piscina (si la tiene) será más tranquilo que uno más cerca de las zonas comunes.

  • FACTORES EXTERNOS PERSONALES
  • UBICACIÓN RELATIVA: ¿Cuáles son mis recorridos habituales? ¿Cuánto tiempo necesitaré para ir trabajar, para llevar a mis hijos a actividades, o para salidas de ocio?
  • VECINDAD: Simplemente detectar si hay alguna situación conflictiva puntual que nos pueda molestar.  Preguntar a los vecinos qué tal se vive allí.  


TERCERA CLAVE:  Factores complementarios
Una vez realizada la reflexión sobre los factores externos, conviene revisar otros condicionantes “complementarios”.  Es decir, no relacionados con el propio estado de la vivienda, pero sí con su entorno inmediato.

  • ASCENSOR: Dependiendo de la altura de la vivienda y de las circunstancias de cada uno, tendrá más o menos valor este elemento.  
  • TRASTERO:Al igual que en el punto anterior, también de valoración personal.
  • PISCINA: De valoración personal.
  • SERVICIO DE CONSERJERÍA: De valoración personal. En algunos casos, es muy cómodo porque, entre otros, recogen la paquetería.
  • PLAZA/S DE APARCAMIENTO: De valoración personal. Aunque no use mucho el coche, está más protegido en una plaza, y cuando regresas a casa, ahorras el tiempo de buscar un aparcamiento en la calle..
  • ENERGÍA SOLAR (placas solares): De valoración personal. Es un sistema de energía limpia y sostenible, que además supone un ahorro en el recibo de la luz.
  • FECHA DE CONSTRUCCIÓN:  A efectos de eficiencia energética se clasifican en tres grandes grupos: después de 2007, de mayor calidad constructiva (en las que ya es de obligatoria aplicación el código técnico de edificación), entre 1981 y 2007 (en los que era de aplicación una normativa menos restrictiva la NBE en sus distintas versiones) y anterior a 1981 (de menor calidad técnica a mayor antigüedad, en general).  Las construidas tras el código técnico disponen de aislamiento térmico y acústico, coinciden con la aplicación de reglamentos eléctricos también más acordes con las necesidades actuales (disponen de más número de circuitos y mejor calidad de instalación).  Conviene consultar, en el caso de que veáis que se ha realizado alguna reforma, si ésta ha incluido algún tipo de aislamiento o mejoras en las instalaciones.


CUARTA CLAVE:  Factores administrativos
Antes de terminar de elegir, recomiendo solicitar cierta documentación.  Simplemente para evitar sorpresas con las que no contábamos. Veamos:
  • RECIBOS DEL ÚLTIMO AÑO: IBI, comunidad, servicios (luz, agua, basuras, gas…).  Sobre todo la comunidad, es lo que más puede oscilar.  También sería oportuno consultar también si está previsto alguna derrama significativa por alguna obra importante que esté pendiente de aprobar.
  • ESCRITURAS Y NOTA SIMPLE DE REGISTRO.  Ésta última la solicitáis vosotros mismos en el registro de la propiedad.  En ella podéis averiguar si hay alguna carga pendiente o servidumbre de algún tipo establecida sobre la edificación.  También se ve en estos documentos si la construcción en su momento se acogió a algún tipo de subvención, si ha expirado y si se ha levantado esa limitación.
  • HIPOTECA PENDIENTE. Si la hay, podéis averiguar si el propietario está interesado, tras la venta, en cancelarla, o si os interesa ver con su banco las condiciones de subrogación.


QUINTA CLAVE: Factores internos
Aunque en esta lista aparezca en cuarto lugar, el estado de la vivienda es lo primero que nos llega a la vista y nos emociona.  Pero también podemos intentar objetivizar:

  • ESTADO GENERAL DE LA VIVIENDA
  • ELEMENTOS DISONANTES EN FACHADA: Es recomendable observar desde fuera la vivienda que estáis valorando y comprobar si hay algo distinto respecto a las demás.  Si lo hay, consultad a un técnico o directamente al Ayuntamiento.
    • Por ejemplo, una ventana abierta en una pared medianera del edificio.  A veces, mientras hay un solar colindante, o si el edificio lindero es más bajo que el nuestro, el propietario se anima a abrir una ventana.  Están permitidos, con matices, huecos de hasta 30x30 cm (estaría permitida la típica pieza prefabricada de vidrio (pavés) de 20x020 cm).
  • AMPLIACIONES DE TERRAZAS: Muy habitual es encontrarnos con una terraza cerrada con acristalamiento.  Especialmente si en el bloque es la única, podéis hacer una consulta de su legalidad en el Ayuntamiento.  
    • En un caso, el comprador adquirió un ático al que se había añadido parte de la terraza para otro dormitorio.  Desconocía que otro vecino tenía puesta una denuncia. El resultado fue que recibió una notificación municipal que le obligó a desmontar la obra y restablecer el estado original.  Como veis, además del gasto de la nueva reforma, se encontró que la vivienda que había comprado disponía finalmente de una habitación menos.
  • AMPLIACIONES EN CHALETS: Se destaca en un apartado separado porque también es muy frecuente.  Tras comprobar si la ampliación va acompañada o no del oportuno proyecto (visado y aprobado por el Ayuntamiento), podéis consultar si hay alguna denuncia pendiente de resolución.
    • Otro de los casos más representativos que recuerdo es el de una caseta de madera que el dueño de un adosado instaló en su pequeño jardín.  Aunque no sea un elemento propiamente de obra, el Ayuntamiento le instó a levantarlo por dos motivos: aumento de la edificabilidad no permitido (éste es un parámetro que viene definido y limitado en toda normativa urbanística y que mide el total de metros cuadrados construidos sobre el metro cuadrado de suelo) y por no respetar la distancia de retranqueo entre su jardín y el del vecino.
  • DESPERFECTOS VISIBLES:  Especial atención a las humedades y al posible motivo de su origen, y con ésto me refiero a aquéllas cuya reparación depende de terceros.
    • Un potencial comprador encontró el parquet del salón totalmente levantado por el agua que caía cuando llovía, que se filtraba a través de su techo.  Encima tenía la terraza de un ático.  La obra de reparación es técnicamente muy sencilla (tan sólo impermeabilizar la superficie), pero estaba sin resolver porque había conflicto entre el propietario del ático y la comunidad por ver quién de los dos asumía el gasto (que corresponde a la comunidad, siempre que no se demuestre que el desperfecto está provocado por un mal uso o falta de mantenimiento del propietario).
  • PERCEPCIONES:  Ruidos y olores.  Estad atentos cuando visitéis una vivienda a lo que no se vé.  Al igual que en el caso anterior, especial atención al caso en que la subsanación no depende de nosotros (en el caso de ruido, por ejemplo, si oímos las conversaciones de algún vecino, la solución para evitarlo pasa por una reforma, pero sería en nuestra vivienda (ya decidimos nosotros si entramos en reforma o no).
    • RUIDOS.  El propietario de una vivienda recién comprada se encontró con que, justo a las horas de descanso, recibía un ruido de tipo motor extremadamente molesto.  Y en este caso era una vivienda nueva. Ocurría que justo debajo estaba el cuarto de bombas del agua, y cuando más lleno estaba el edificio (después de trabajar y los fines de semana), se activaba la segunda bomba para dar servicio al pico de demanda (lavadoras, duchas…).  No fue tan complicada la solución técnica (muelles antivibración para la maquinaria e insonorización del cuarto).  El problema es que las medidas, después de mucho insistir y “tocar muchas puertas” para que el constructor lo arreglara, fueron poniéndose de muy poco en poco y las molestias se prolongaron durante meses (más de un año).
    • OLORES.  Observad si por el shunt de ventilación de la cocina o los baños  (o incluso por la campana) entra olor a comida de otro vecino. No es frecuente, pero la solución no suele ser fácil.  Me he encontrado con dos casos, uno en el que la causa era la reforma de una de las viviendas de abajo, en la que debieron de confundir los tubos de salida de aire a la hora de conectar la campana y el shunt y por algún lado se producía un revoco de aire.  Y el segundo caso, en una promoción nueva, en la que por problemas causados por una mala ejecución (con cambio de contratista incluido a mitad de los trabajos) a algunos conductos no se les dio salida directa y se debieron unir a otros, provocando revocos y entradas de aire viciado por las rejillas de ventilación de muchas de las viviendas.
  • MEJORAS EN LA DISTRIBUCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN: Aunque al principio ya definimos el número de dormitorios y baños, la vivienda puede contar con otras características que, sin ser imprescindibles, su presencia sí sume en positivo (o negativo) para vuestra elección final. Algunas podrían ser:
    • Si cuenta con espacio para tender la ropa.
    • Si el cuarto de baño cuenta con ventana propia.
    • Si dispone de terraza.
    • El tipo de ventanas: si los cerramientos son estancos y aislan bien de la temperatura exterior y los ruidos.
    • Si la cocina está integrada en el salón o es independiente.
    • Cuál es el grado de electrificación de la vivienda y cómo es el cuadro eléctrico (de cuántos circuitos dispone).

  • COMPROBACIONES: En el caso de que no vayáis a realizar una reforma integral de la vivienda, os recomiendo hacer algunas comprobaciones y una lista de pequeños arreglos que casi seguro será imprescindible llevar a cabo.  Entre otros, podéis comprobar:
    • El estado de la pintura
    • El funcionamiento de los grifos.
    • La correcta apertura de todas las puertas y cajones.
    • Que todos los radiadores calientan bien.
    • Que los aires acondicionados funcionan correctamente.



¿Se os ocurre alguna cosa más? Evidentemente, esto es tan sólo un guión que os puede servir de punto de partida, pero que podéis ir completando en función de vuestras prioridades y las particularidades de las viviendas que os vayáis encontrando en vuestra búsqueda.  Tan sólo transmitiros que cuanto más definido tengáis aquello que deseáis, y en qué aspectos estáis dispuestos a ser flexibles, más fácil será acertar.  Mucha suerte.

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