lunes, 27 de febrero de 2017

OBRAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS - II

  1. ¿SON DIFERENTES LAS OBRAS EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Obviamente, la ejecución propiamente dicha por los oficios de carpintero, pintor,... es indistinta sea quien sea el promotor.


Sin embargo, para los usuarios de a pie de calle, los seguidores de Ingeniería para Optimistas que vivimos en una comunidad, la gestión sí se presenta totalmente distinta. Y esto es básicamente por dos razones:
1_ LA TOMA DE DECISIONES, que se ha de tomar conjuntamente con los vecinos.
  • … Y éstos pueden tener más o menos grado de afinidad con nuestra forma de pensar y actuar.
  • Ya vimos los errores más frecuentes en el artículo anterior: Obras en CC.PP.- parte I
2_ LA FINANCIACIÓN, que debe ser aprobada y pagada por todos los vecinos.
  • … Y ocurre algo parecido, no todos tienen las mismas posibilidades de asumir un gasto extra.
  • Por este motivo, actuaciones que a nosotros nos pueden parecer urgentes, pueden retrasarse en el tiempo más de lo debido.


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Imagen nº1: Edificio de viviendas. Fuente: The noun project.



  1. LA CLAVE DE UNA GESTIÓN ACERTADA



Y la clave, que para Ingeniería para Optimistas sólo es UNA, no es otra que la PLANIFICACIÓN.


Ya vimos un ejemplo de gestión en el artículo anterior.  Para obras pequeñas puede funcionar bien, y para otras de mayor envergadura (como de rehabilitación o de mejora de instalaciones), nos podría servir de guía, pero, para ser más efectivos, necesitamos contar con un planteamiento más completo.


Y la clave, que para Ingeniería para Optimistas sólo es UNA, no es otra que la PLANIFICACIÓN.


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Imagen nº2: Esquema de planificación. Fuente: Elaboración propia.

Ya vimos un ejemplo de gestión en el artículo anterior.  Para obras pequeñas puede funcionar bien, y para otras de mayor envergadura (como de rehabilitación o de mejora de instalaciones), nos podría servir de guía, pero, para ser más efectivos, necesitamos contar con un planteamiento más completo.


Básicamente se trata de hacer las cosas paso a paso, con un calendario de plazos como el que vimos y ADEMÁS, valorando aspectos más allá de los costes.  Tenemos claro que en la mayoría de las Comunidades de Propietarios éste va a ser el factor determinante, pero a la hora de votar, ¿por qué no poner sobre la mesa otros aspectos que hagan que las decisiones de los vecinos sean lo más acertadas posible?.  Recordad que no siempre lo más barato es lo mejor.

C. PROYECTO


ASPECTOS BÁSICOS A INCLUIR EN LA OFERTA DE LOS TÉCNICOS:
  • OTROS TRABAJOS NECESARIOS: Además del presupuesto de proyecto propiamente dicho, los correspondientes a: la gestión de entrega en el Ayuntamiento, todos los anexos aclaratorios que pueda demandar el Ayuntamiento y otros organismos afectados, la dirección de obra, el final de obra, la coordinación de la seguridad y salud.
  • DOSSIER PARA SELECCIÓN DE CONTRATAS: Compromiso de entrega de un dossier de planos y mediciones en formato editable para la posterior solicitud de presupuesto a la constructora.
  • INFORME SEGUIMIENTO: Recomiendo también que incluya, durante la fase de dirección de obra, un informe semanal dirigido a la Comunidad donde quede reflejada la marcha de la obra, posibles incidencias o particularidades.
  • ACLARACIÓN: Este informe no forma parte del trabajo de dirección de obra.  La dirección de obra es el trabajo de control del Técnico redactor del proyecto a la Contrata, para comprobar que todo lo que está ejecutando está conforme a proyecto. Incluye la resolución de dudas y toma de decisiones técnicas en caso de imprevistos.  Incluye el control de plazos  y la medición de obra ejecutada para la elaboración de “certificaciones”, el documento que justifica el trabajo del contratista y que acompaña a sus facturas, normalmente con frecuencia mensual.
  • PLAZO: Plazo de redacción del proyecto, desde el encargo hasta su entrega en el Ayuntamiento.  (Si se estimara oportuno, en el contrato posterior, se puede incluir una cláusula de penalización por demora).
  • FORMA DE PAGO: Especificando los porcentajes de abono para cada uno de los trabajos, en cada una de las fases del mismo.


OTROS ASPECTOS QUE PUEDEN SURGIR:
  • VISADO: ¿Costes de visado colegial del proyecto? ¿Deben incluirse en la oferta inicial? Estos costes no se conocen hasta que no esté el proyecto terminado, por lo tanto en la oferta, como tal, no tiene sentido que figuren.  Sí recomiendo en casos como éste, en el que se tiene que hacer un aprovisionamiento de fondos, que al técnico se le pida, a modo informativo, una estimación al alza.  En ningún caso utilizaría este valor para el estudio comparativo de presupuestos de las distintas propuestas (sólo a efectos de financiación).
  • GESTIÓN DE ENSAYOS: En el caso de que haya que realizar ensayos previos de laboratorio (por ejemplo de resistencia o desgaste del hormigón, o pruebas de estanqueidad), la definición de éstos, solicitud de oferta a tres laboratorios y encargo una vez aprobado por la Comunidad.  Al igual que en el caso anterior, pediría al técnico una estimación por encima, a efectos de financiación.
  • PLANOS “AS BUILT”:  Puede incluir un presupuesto adicional de planos del estado final de las obras, contemplado para el caso de que haya modificaciones sobre la marcha de los trabajos.


OPORTUNIDADES DE SOSTENIBILIDAD:
  • La fase de proyecto es clave para introducción de parámetros de sostenibilidad: exigir una correcta gestión de residuos, el empleo de materiales ecológicos (con ecoetiquetas, biodegradables o procedentes de productos reciclados), la inclusión de actuaciones en materia de eficiencia energética.  
  • Por ello, es recomendable que la oferta económica vaya acompañada de una memoria de los trabajos realizados y de las innovaciones que en materia de sostenibilidad haya llevado a cabo o proponga para este proyecto.
  • Si sois un grupo de vecinos sensibilizados con este tema os propongo encargar al Arquitecto o Ingeniero una “preentrega” del proyecto con algún anexo de mejora, para que acordéis en una reunión la viabilidad de las opciones que os parezcan más oportunas y éstas sean incorporadas al proyecto.
  • Un ejemplo podría ser: sustituir la partida de la pintura de fachada por otra con propiedades térmicas. O si hay que barnizar la madera de la barandilla de la escalera, sustituir el barniz normal por otro que disponga de la etiqueta ecológica europea y, por ejemplo, del símbolo “no altera la capa de ozono”.
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Imagen nº3: Símbolo de ecoetiqueta y de no alter la capa de ozono. Fuente: ASEFAPI


EQUIPO Y SOLVENCIA:
  • DESCRIPCIÓN DEL EQUIPO. Una empresa con un equipo con más miembros y multidisciplinar (arquitectos, interioristas, ingenieros civiles, industriales, de telecomunicaciones, delineantes, …) puede ser garantía mejor resolución de incidencias en caso de que las haya, pero también tendrá mayores costes indirectos y su presupuesto podrá ser más alto.  Si se trata de un técnico autónomo, lo interesante es que presente también su red de colaboradores habituales para defender alguna parte de su trabajo, en caso necesario.
  • SOLVENCIA. Como mínimo, deberá aportar su seguro de responsabilidad civil y la justificación de su vigencia.

D. OBRA


ASPECTOS BÁSICOS A INCLUIR EN LA OFERTA DE LAS CONTRATAS:
El mínimo de información para poder comparar propuestas es el siguiente:
  • PRESUPUESTO DESGLOSADO: Además del presupuesto de proyecto propiamente dicho, los correspondientes a: la gestión de entrega en el Ayuntamiento, todos los anexos aclaratorios que pueda demandar el Ayuntamiento y otros organismos afectados, la dirección de obra, el final de obra, la coordinación de la seguridad y salud.
  • PLAZO Y PROGRAMACIÓN DE LOS TRABAJOS: Un diagrama de actividades y tiempos.  Al igual que en el caso anterior, podéis considerar el incluir un cláusula de penalización por incumplimiento de plazo no justificado.


OTROS ASPECTOS QUE PUEDEN SURGIR Y OPORTUNIDADES DE SOSTENIBILIDAD:
  • SUBSANACIONES:  A efectos de poder comparar presupuestos, el contratista debe ajustarse a las mediciones de proyecto.  Al final del documento es muy positivo que añada, subsanaciones en caso de haber detectado errores.
  • PROPUESTAS DE MEJORA Y OPORTUNIDADES DE SOSTENIBILIDAD: Se pueden añadir como anexos independientes, de manera que el cliente tenga la opción de aceptarlos, o no, de manera adicional.  Un ejemplo de mejora puede ser el proponer un pavimento de la misma calidad que el de proyecto, pero de otro color, que pueda resultar más económico por tenerlo el contratista en stock.  En el caso de la sostenibilidad son válidos los ejemplos utilizados antes para proyectos.  Otro ejemplo, podría ser sustituir los cristales de proyecto (en puerta o ventanas de escalera), por otros de tipo “guardian sun”, por su aislamiento térmico, con el que se consigue ahorro energético si en las zonas comunes hubiera calefacción, aunque su ventaja más popular es el confort que proporciona su control solar.


EQUIPO Y SOLVENCIA:
  • EXPERIENCIA.  Es conveniente que el contratista presente un listado con los trabajos similares realizados, importes y fechas.
  • SUBCONTRATISTAS. Puede suceder que las instalaciones (electricidad, agua, gas), o actuaciones especializadas (impermeabilización), sean subcontratadas a empresas especialistas.  Puede ser un factor de selección, el porcentaje de subcontratación y en qué actividades se va a llevar a cabo.  En dicho caso, se puede pedir también el nombre y referencias de las empresas que van a ser subcontratadas.
  • DOCUMENTACIÓN PREVIA A DISPONER: Entre otros: CIF, seguro de responsabilidad civil, alta en el Registro de Empresas Autorizadas (REA), Certificados de no deudas con Hacienda y con la Seguridad Social, justificante del pago al Servicio de Prevención Ajeno (en caso de que sea ésta la modalidad de actividad preventiva).  Si os resulta muy engorroso pedir y analizar todo esto, al menos, os recomiendo solicitar una carta de compromiso en la que cada contratista manifieste que dispone de toda esta documentación, que está en regla y que la pondrá a disposición de la Comunidad una vez se le comunique que ha resultado el adjudicatario.

E. CONCLUSIÓN


¿Qué opináis? Los seguidores de este blog tenemos en común un punto de utopía y de confianza en que nuestro entorno puede ser mejor.  Pero soy consciente que muchos de vuestros vecinos no serán muy receptivos con la idea de introducir otros parámetros distintos al presupuesto más barato a la hora de elegir técnico y contratista “¡nunca ha hecho falta y las cosas siempre han funcionado!”.


La respuesta es sencilla: Para recibir asesoramiento y reducir el gasto sin rebajar la calidad.


Os contaré una anécdota:
1_ Una constructora recibió el encargo, del Presidente de una Comunidad, de presupuestar la renovación estética de su fachada, cuyos ladrillos caravista se estaban degradando.
2_ La constructora, viendo que el edificio era de los años 60, propuso aprovechar la intervención para mejorar la eficiencia energética poniendo aislamiento térmico (sistema SATE).
  • Asesoramiento en sostenibilidad.
3_ La negativa del Presidente fue rotunda: lo que estaba aprobado en la última reunión de propietarios era esa intervención, y no otra, por lo que había que ceñirse a ello.
  • Las cosas como se han hecho siempre.
4_ Al tiempo, la constructora volvió a contactar con el Presidente, para ver si habían tomado una decisión.
5_ Tras ocho meses, había cambiado el Presidente y aún estaba sin convocar la Junta extraordinaria para la aprobación del gasto para la renovación estética.
  • Planificación para la financiación.


MORALEJA:
  • Después de todo, un día se hará esa obra y esos propietarios terminarán gastando poco dinero.  
  • Pero también habrán corrido el riesgo, innecesario, de que en ese tiempo de retraso, algún desprendimiento de los ladrillos llegue a causar daños humanos o materiales.  
  • Y lo que no es menos importante, esos vecinos ni siquiera habrán tenido la oportunidad de decidir si quieren invertir en eficiencia energética y con ello, además de ahorrar a largo plazo, haber puesto su granito de arena para la conservación del medio ambiente.