sábado, 26 de marzo de 2016

UNA PROPUESTA PARA REVITALIZAR ÁREAS COMERCIALES: “SHOP IN SHOP” SERVICIOS. PARTE II: Implantación y viabilidad


En Ingeniería para Optimistas somos de la opinión de que las ciudades y los barrios deben integrar el uso residencial con el comercial, educacional, social y comunitario, asistencial, zonas verdes… El tener la posibilidad de ir andando a cualquier parte para las pequeñas gestiones del día a día aporta calidad de vida a los ciudadanos, hace que interactuemos más entre los vecinos y fomenta una mayor sociabilidad.
 
Pero al final, lo que todos buscamos es la comodidad y la vida fácil.  Esta serie de artículos, que ahora completamos con la segunda parte, ha sido concebida como una estrategia urbanística-empresarial enfocada a revitalizar las arterias comerciales de algunas ciudades que en su día fueron centros neurálgicos de la vida cotidiana y que en la actualidad están dejando de ser el lugar elegido por los vecinos para salir, pasear, comprar y pasar el rato.
 
En el capítulo anterior propusimos la idea de introducir en las tiendas de a pie de calle pequeños espacios destinados a convertir en “confortable o amigable” el paseo por nuestra ciudad, lo que hemos denominado “SHOP IN SHOP” SERVICIOS. (Como la sensación de estar en un buen hotel y saber que si necesitas algo, como mínimo, vas a encontrar amabilidad por todas
 
 

¿CÓMO SE PUEDE IMPLANTAR ESTA IDEA EN UNA CIUDAD? ¿Y CÓMO HACER QUE SEA VIABLE? ¿PUEDE SER RENTABLE?
La clave puede residir en cimentar el proyecto en tres soportes: Planificación y control, gestión y financiación. Todos independientes y a la vez interrelacionados entre ellos. Y lo más importante, cada uno de ellos estando en dependencia de agentes distintos, especialistas en cada uno de los ámbitos.
 

 
PRIMER SOPORTE: PLANIFICACIÓN Y CONTROL
¿Y cómo se planifica algo? Para empezar necesitamos un Plan Director, un proyecto que defina las necesidades, plazos, revisiones (muy importante), y que en definitiva marque el camino a seguir.  Este Plan estaría relacionado con el entorno urbano.

En nuestro caso, como el “Shop in shop” afecta a espacios privados, necesitamos una regulación para que esté articulado dentro del proyecto.  Para ello definiríamos unos Pliegos de Implantación.
 Y por último, una manera de garantizar que todo funciona, es estableciendo unos mecanismos de control, que a la vez sirvan para ver en qué áreas se puede mejorar e ir marcando las pautas para la mejora continua.
 
 
 
 
 
-         PLAN DIRECTOR.  Afecta al entorno donde se pretende implantar el proyecto.  Para que éste tenga éxito, debería incluir:
o    Delimitación del núcleo donde llevar a cabo la transformación de la zona.  Es imprescindible definir dónde se quiere actuar para lograr también la optimización de los recursos, aunque a veces no sea justo dejar algunas áreas fuera de este núcleo, sí se van a beneficiar a nivel comercial de su influencia. 
o    Estudio de necesidades, o lo que es lo mismo, listado de aquellos servicios que pueden ser más demandados, requisitos mínimos de los mismos y posibilidades reales de integración en locales o negocios existentes.
o    Programación de actuaciones complementarias:
§  Señalización urbana. Por una parte, los servicios deberían venir indicados en unos directorios (por ejemplo en MUPIS, como los de las marquesinas de los autobuses), e incluso también en señales direccionales, y por otra, también deberían estar anunciados en el local concreto donde se encuentren (lo ideal sería promover unas banderolas de fachada estandarizadas para todo el núcleo de la zona de servicios.
Imagen: Centro Comercial La Zenia Boulevard. Orihuela (Alicante)
 

§  Mejora de la accesibilidad.  Ésta es todavía la asignatura pendiente en muchas de nuestras calles. Básicamente aceras más anchas y rampas de transición con la calzada. 
§  Regulación del tráfico.  Cada municipio decidirá en función de sus circunstancias si hace las calles peatonales o no, o si reduce los aparcamientos, pero lo que sí es factible es la limitación de la velocidad por esas zonas.
Imagen: Calle 16 de Septiembre, en México D.F., de prioridad peatonal.
 

§  Mejora del mobiliario urbano. No sólo más bancos, papeleras, farolas peatonales, o incluso maceteros que hagan del trayecto un itinerario agradable, sino también aparcamientos para bicicletas, una manera de disuadir del uso del coche por estas áreas.
§  Facilidades para el aparcamiento. Una opción ya muy común en muchos sititos es incluir bonificaciones en la tarificación de los aparcamientos privados (cuando los hay).  También se podrían aprovechar solares y alquilarlos para hacer aparcamientos.  Otra opción sería reforzar en transporte público.   En general, el tema del aparcamiento depende mucho del tamaño de la ciudad y de sus características y, aunque hablemos de cercanía y de pasear por nuestro barrio, va a ser un factor determinante como foco de atracción a otros usuarios.
 
 
 
-         PLIEGOS DE IMPLANTACIÓN.  Afecta al comercio en particular.  En el momento en el que el elemento que introducimos como Shop in Shop es un servicio, es complicado que su titularidad sea privada, a no ser que esté promovido, por ejemplo, por una Asociación de Comerciantes.  Así mismo, si lo que buscamos es la revitalización de una zona, tenemos que concebir estos servicios, no como algo individual, sino como un conjunto.  Para ello, es fundamental unificar criterios y esto se puede hacer a través de los citados Pliegos de Implantación.    Por ejemplo, podrían regular los siguientes aspectos:
o    El alquiler que se paga por el espacio ocupado.
o    Los requisitos mínimos para la adecuación del espacio (entre otros: un enchufe para la caja, una toma de luz para su iluminación puntual, la señalización dentro del local, si procede…)
o    Cómo se comparte el mantenimiento (sobre todo el de limpieza.  El relativo a instalaciones (iluminación, climatización, seguridad…), puede incluirse como una cuota dentro del alquiler o bien pactar una “bolsa de horas” para posibles reparaciones.
o    Podría incluir también un modelo de contrato.
 
-         CONTROL.  Estaríamos hablando de una última fase, tras la puesta en funcionamiento del proyecto.  A la vez que se redactan tanto el Plan Director, como los Pliegos de Implantación, convendría definir una especie de auditoría que vaya comprobando la eficacia de los servicios, su cumplimiento, y que pueda detectar puntos de mejora para futuras revisiones o ampliaciones.
 
 
¿Y QUIÉN SE ENCARGARÍA DE TODO ESTO? 
·         En primer lugar, necesitamos a una figura que lo promueva: la idea puede partir de la Asociación de Comerciantes o de la Concejalía responsable del Área de Comercio. 
·         Y en segundo lugar, una figura que lo lleve a cabo.  Normalmente un Estudio de Urbanismo formado por un equipo multidisciplinar de arquitectos, ingenieros y abogados, lo más especializado posible en tanto en desarrollos urbanísticos, como en diseños comerciales.
 
 
SEGUNDO SOPORTE: GESTIÓN


Otro aspecto a definir es el desarrollo de servicio en sí mismo. Incluiría:
·         Atención personalizada para la prestación del servicio.
·         Mantenimiento de las instalaciones.
·         Servicio de seguridad.
·         Promoción y eventos, como organización de diversas actividades a lo largo del año.
 
 
¿QUIÉN SE PODRÍA ENCARGAR DE ELLO?
            Actualmente hay empresas especialistas en la gestión de servicios (de facility services o facility management).  Además de contar con personal especializado, cuentan en casi todos los casos con software especializado para el control tanto de lo servicios, como de las incidencias.  Seguramente sea este tipo de empresas quien pueda aportar mayor calidad y experiencia a este tipo de iniciativas.  De esta forma se podría tener una organización centralizada  y un gestor del conjunto de los servicios que se responsabilice, tanto del correcto funcionamiento, como del control económico de las inversiones.
 
 
TERCER SOPORTE: FINANCIACIÓN.
 
¿Qué inversión va a ser necesaria?
 
·         El primer paso que deberá dar el promotor será realizar un Estudio Económico global que recoja los costes de implantación y gestión del Área Shop in Shop Servicios, así como el retorno de los beneficios.
 
 
 
 
¿Habría beneficios?
·         Los beneficios van a ser indirectos.  Los percibirán los propios comerciantes, tanto del núcleo de actuación, como seguramente también de las zonas perimetrales.  ¿Y se podrían cuantificar?  Sin duda, por ejemplo, comparando las declaraciones de impuestos con las del año anterior, o la propia contabilidad entre un período y otro.  Otro tema distinto es discutir si procede, o no, controlar la “caja” de los comerciantes del barrio.
·         También habrá beneficios directos derivados de la propia gestión, como la creación de puestos de trabajo para su puesta en funcionamiento.
 
 
¿Y quién corre a cargo de los costes?
 
·         Quizás podrían proceder de los propios usuarios, pero si calculáramos el precio real del servicio resultaría carísimo, por lo que lo máximo que se puede pretender es que sufraguen una mínima parte y, seguramente, no de todo.
·         La Asociación de Comerciantes, o incluso alguna empresa destacada, también puede asumir una parte de la inversión, pero para implantar y mantener todo lo expuesto hasta ahora, sigue siendo insuficiente.
·         Indudablemente deben intervenir también los organismos públicos, y no sólo para la financiación, sino también para la promoción de estos núcleos comerciales.
o    Y aquí vale la pena hacer una apreciación:
§  Prácticamente nadie pone en duda que el mantenimiento de un parque deba ser financiado públicamente. Nos beneficiamos los vecinos y usuarios.  Pero también el dueño del kiosco y de otros comercios cercanos. Incluso un parque bien cuidado hace que se revaloricen los pisos de alrededor.
§  Pues un planteamiento parecido justificaría la inversión pública: se trata del fomento de unos servicios a los ciudadanos para dinamizar el casco urbano de aquellas ciudades o barrios que necesitan una revitalización.
 
 
¿Y la rentabilidad?  En ningún caso debemos renunciar a ella, sería un objetivo que debería haber a todos los niveles: 
·         Para el que alquila una parte de su local, además del ingreso extra por el arrendamiento, mayor entrada de público.
·         Tanto para el Despacho de Urbanismo del que hablábamos al principio, como para la empresa de Gestión de Servicios, el pago por el trabajo que realizan.

·         Para los prestatarios del servicio, un puesto de trabajo.
·         Y para el Organismo Público, principalmente el Ayuntamiento, mayores ingresos vía impuestos (porque se instalen más locales en la zona, o porque un mayor número de cafeterías instalen mesas en la vía pública, o porque haya más rotación de usuarios en los aparcamientos públicos,…)
 
En todo caso, es fundamental que el plan de viabilidad esté basado en una buena planificación. Sería ideal que los municipios pudieran compartir experiencias (de hecho, podrían interrelacionarse para ello a través de organismos ya existentes como las Diputaciones Provinciales (o Asambleas, en su caso), o de la Federación de Municipios y Provincias).
 
 
 
En Ingeniería para Optimistas creemos que es posible mejorar nuestras ciudades y hacer la vida más fácil a sus vecinos.  Hemos visto una propuesta para que la revitalización de áreas comerciales sea viable y que además pueda ser rentable.  Hemos planteado un tándem público-privado cuya colaboración puede multiplicar unos buenos resultados.  En definitiva, hemos disfrutado imaginando y concibiendo un entorno urbano un poco mejor.