Cómo elegir un local. 2ª parte: Licencias Exprés

            En el post anterior vimos una serie de recomendaciones válidas para los emprendedores que quieren iniciar un negocio y necesitan alquilar o comprar un local para ello: ¿En qué se deben que fijar en la primera visita a ese lugar?  En ningún caso esta inspección sustituye a la del técnico que firme la documentación para la concesión de la licencia, pero sí les puede ayudar a intuir la idoneidad de un local u otro.

En esta segunda parte iremos un poco más allá: Además del local en sí mismo, ¿qué otros aspectos técnicos deberán ser tenidos en cuenta?

-         QUÉ OTRA INFORMACIÓN TÉCNICA DEBO RECABAR.

1- Consultar en el Ayuntamiento si la normativa urbanística impone limitaciones de actividad en la zona donde se pretende ubicar el negocio.

·         Previamente a cualquier trámite necesitaré conocer si la actividad que pretendo desarrollar es compatible con la permitida en la normativa urbanística de esa parte del municipio (otra cuestión es si esta normativa se debería revisar, pero si está, se debe cumplir).

CURIOSIDADES:

·         Quizás no me esté permitido instalar una peluquería en el garaje de mi adosado, y sólo porque esa zona está calificada como de “uso residencial no compatible con comercial”

·         También me puedo encontrar con prohibiciones a determinadas actividades, por ejemplo a los pubs (en algunos centros históricos) o, por ejemplo, a los talleres de mecánica rápida o lavaderos de coches (en determinadas zonas de algunas ciudades).

 

2- Hacer la previsión de maquinaria y mobiliario que pretendo instalar.

PARA SABER MÁS:

·         La “carga térmica” es, básicamente, la cantidad de energía que por metro cuadrado se liberaría si ardiera todo el material combustible, en este caso,  de un pequeño comercio.  El técnico la calcula en función del contenido máximo previsto (mobiliario, productos, potencia eléctrica de los electrodomésticos).  Si la cifra resultante supera un determinado parámetro, la actividad pasa a ser definida como “peligrosa” y las medidas de protección contra incendios y evacuación se hacen más restrictivas.

·         Si el técnico no cuenta con estos datos, posiblemente incluya en el proyecto la opción más desfavorable, en cuyo caso las medidas de protección contra incendios, por ejemplo, resultarán sobredimensionadas (y también el gasto de la habilitación del lugar).

·         Si los datos que aportáis al técnico son inferiores a los que se prevén instalar en un futuro, en caso de incendio, por ejemplo, podéis tener problemas con seguros o indemnizaciones.

o    Mi consejo sería que fuérais pidiendo cuanto antes un presupuesto de maquinaria (en caso de hostelería) o de mobiliario (en caso de academia) o de estanterías (en caso de tienda), para conocer potencias y materiales, y que el proyecto se ajuste a las necesidades reales de vuestro negocio.

-        http://www.diarioinformacion.com/alicante/2012/02/14/audiencia-altamente-inflamable/1223103.html

3- Elegir a un técnico adecuado e implicado.

·         Somos muchos los que estamos capacitados, pero más importante que su título será su formación (curso específico de aperturas) y/o su experiencia (tanto la del titular como la del técnico del equipo que lleve a cabo el encargo).

·         Su nivel de implicación y comunicación.  Como aconseja Enrique Alario (arquitecto técnico), antes de empezar, o una vez encajada la idea, es muy importante hacer una visita al técnico municipal y además que nos acompañe el cliente.

http://www.enriquealario.com/proyecto-de-licencia-ambiental-primeros-pasos/

CURIOSIDADES:

·         Verán ustedes: Hay tantas normas, a veces tan distintas entre comunidades autónomas, y tanta casuística de aplicación, que si nos vamos a la “coma” de las mismas, el 80% de los locales estaría cerrado.  El sentido común es fundamental, pero debe estar consensuado, por ello la conveniencia de consultar al técnico responsable municipal.

·         Por ejemplo, en algún pequeño municipio los responsables municipales no exigen que comercios de venta al por menor dispongan de aseo de minusválidos (según algunas normativas autonómicas, habría que exigirlo hasta a una mercería). En estos casos, su prioridad es que el pueblo se dinamice y que los jóvenes inviertan en su desarrollo y que con locales más pequeños puedan defender su negocio.

Hablemos de ingeniería optimista para una España más dinámica e igualitaria:

También a nuestros políticos debemos pedirles que nos faciliten las cosas:

1- Actualizar normativa a los nuevos modelos de negocio:

·         La mejor información la pueden aportar los técnicos municipales, que saben mejor que nadie los negocios que demandan los autónomos y los problemas con los que frecuentemente se enfrentan: ¿Qué normativas convendría actualizar? ¿Qué normativas son las que con mayor dificultad se cumplen?

2- Unificar algunas normativas entre comunidades autónomas.

·         Concretamente estoy pensando en las condiciones de accesibilidad (no creo que un minusválido necesite espacios diferentes en Murcia o en Madrid).

3- Establecer criterios coherentes de aplicación de la normativa.

·         Definir en qué circunstancias se puede eximir el cumplimiento de algunos aspectos normativos (me estoy acordando de lo que os contaba de la mercería).

Personalmente, estoy de acuerdo y comparto la mayor parte de las normas, pero hay que pensar que si para cumplirlas al 100% el autónomo tiene que terminar escogiendo un negocio de franquicia y un local en un centro comercial, conceptos como los de igualdad de oportunidades o sostenibilidad de nuestras ciudades no son precisamente los que se están fomentando.

La flexibilidad es fundamental para fomentar el pequeño comercio de proximidad en barrios y ciudades.  Un autónomo no quiere firmar un certificado diciendo que su local cumple todo, quiere que lo cumpla y que las condiciones que se imponen para ello sean factibles.

Licencias exprés:

Por cierto, que los optimistas también somos agradecidos, y debemos reconocer que las administraciones están haciendo un esfuerzo por simplificar los trámites para conceder las aperturas a los nuevos establecimientos comerciales.

-         ¡Vaya lío! Si yo creía que, con esto de las “licencias exprés”, ya no necesitaba proyecto y que me daban la licencia tan sólo con pedirla.

-         Pues sí, la intención es buena. En cuanto al proyecto, igual no ya no lo exigen, pero podéis necesitar un informe técnico (y para que éste sea favorable, posiblemente tenga que analizar lo mismo que se estudia en un proyecto).  Y en cuanto a conceder la licencia nada más pedirla, pues dependerá, entre otras cosas, del lugar en donde trabajes.  La burocracia española se complica ella sola tan sólo por regular de distinta manera las mismas iniciativas en una comunidad autónoma o en otra.  Ahí van tres ejemplos en relación precisamente a las licencias exprés:

1.     En la Comunidad de Madrid bastará con presentar: 1) una declaración responsable del técnico en la que conste que el negocio cumple con las condiciones exigidas, y además, 2) el pago de las tasas correspondientes.

http://www.madridiario.es/2012/Febrero/madrid/213177/aguirre-eliminara-dificultades-abrir-oficinas-hosteleria.html

2.     En la Comunidad Valenciana destacamos únicamente las medidas para las actividades “inocuas” (también llamadas en otras comunidades “exentas de comunicación ambiental”).

PARA SABER MÁS:

·         La actividad puede estar clasificada como “inocua” (ejemplo una mercería) o “calificada como molesta, insalubre, nociva y/o peligrosa” (por ejemplo una cafetería, que sería “molesta” (por ruido) y “peligrosa” (por la carga térmica)).

·         Dentro de las actividades “calificadas”, algunas de ellas pueden pertenecer además al catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos (la cafetería también estaría aquí incluida), en cuyo caso las medidas de apoyo del Consell son algo distintas.

En este caso, habrá que presentar: 1) una declaración responsable como la anterior, con la diferencia de que quien la firma es el titular de la actividad, 2) certificados técnicos de fin del obra o, si no hay obra, una memoria técnica de la actividad inocua y 3) el pago de tasas.  Ah, y se suprime la solicitud del certificado de compatibilidad urbanística.

PARA SABER MÁS:

·         Este certificado me permite conocer si la actividad que se pretende desarrollar es compatible con la normativa urbanística vigente.

http://www.diarioinformacion.com/alicante/2012/01/18/llegan-licencias-expres/1212918.html

3.     En la Región de Murcia tan sólo será necesario: 1) una declaración responsable del titular de la actividad por la que se compromete a cumplir con la normativa municipal, 2) un informe de un técnico que certifique que el local cumple con esta normativa y 3) el paso de tasas.

http://www.laverdad.es/murcia/v/20120210/region/autolicencia-expres-permitira-abrir-20120210.html

PARA SABER MÁS:

·         Cada ayuntamiento puede aprobar ordenanzas para simplificar todavía más los trámites, como es el caso de Murcia, que, para actividades como las inocuas, permite otorgar la licencia de actividad en el mismo momento de su solicitud.

http://www.laopiniondemurcia.es/murcia/2012/02/17/podra-obtener-licencia-actividad-obras-acto/386162.html

·         Otro ejemplo es el de Cartagena (Murcia), en 10 días se compromete a concederla si la superficie del local es inferior a 1.000 m2 y a bares sin música.

http://www.laopiniondemurcia.es/cartagena/2012/03/01/licencias-express-actividad-450-euros/389055.html

-         ¿Seguro que este blog está dirigido a optimistas?

-         Las indicaciones dadas para elegir un local comercial tan sólo son pistas que espero os ayuden a acertar con vuestra inversión y a evitar imprevistos.  Es verdad que con tanto ejemplo os puede parecer más complicado de lo que creíais, pero el estar bien informado siempre va a ser positivo para un emprendedor.  Además podéis encontrar ayuda en otros organismos en los que quizás no habíais pensado, como las cámaras de comercio.

http://www.diarioinformacion.com/alcoy/2012/01/19/camara-asesorara-emprendedores-agilizar-creacion-empresas/1213379.html

Y por cierto, esta reflexión me hace recordar una cita que conviene tener muy presente: “Prefiero ser un optimista y equivocarme, que vivir como un pesimista y tener siempre la razón” (Anónimo).

Cómo elegir un local. 1ª Parte: Por dónde empezar

Hoy más que nunca el mundo laboral está en manos de los emprendedores.  No en vano, las distintas administraciones autonómicas han aprobado decretos de medidas urgentes de apoyo a la iniciativa empresarial, microempresas y pequeñas y medianas empresas (PYMES).

http://www.madridiario.es/2011/Noviembre/economia/economia_noticias/210145/emprendedores-tramites-apertura-negocio-tienda-festivos.html

Entre estas medidas se encuentran las llamadas “licencias express”, cuyos requisitos varían, una vez más, de una comunidad autónoma a otra, pero básicamente podemos decir que, para negocios sin riesgos, es suficiente con:

-         Una declaración del titular (comprometiéndose a cumplir la normativa).

-         Un informe de un técnico (asegurando que se cumplen las condiciones normativas exigidas para esa actividad).

-         El pago de unas tasas.

-         Estoy convencido: he decidido hacerme autónomo y montar un pequeño negocio. ¿Por dónde empiezo?

1.     Lo que más fácil resulta es iniciar una búsqueda de información en internet:

-         http://www.emprendedores.es/crear_una_empresa/crear_una_empresa

-         http://www.eugo.es/

2.     En segundo lugar la recomendación pasa por acudir a distintos profesionales:

ü  Para acertar con la implantación de la idea que se está concibiendo, lo ideal es dejarse asesorar por una consultora de PYMES, que ayude a definir una estrategia empresarial; a establecer un posicionamiento en redes sociales y a desarrollar una política de recursos humanos.

ü  En cuanto a la gestión y tramitación de las obligaciones fiscales os convendrá acudir a una asesoría laboral, a no ser que ya contéis con ayuda para ello.

ü  Finalmente, para la obtención de la licencia de actividad para el establecimiento comercial elegido, inevitablemente, necesitaréis acudir a un profesional técnico (ingeniero, ingeniero técnico, arquitecto o arquitecto técnico), que será quien redacte la documentación técnica exigida.

-         ¿Y quien me ayuda a elegir el local más adecuado?

En la mayoría de los casos, acertar con el local (tanto con su ubicación, como con el espacio idóneo para el desarrollo de tu negocio) es la clave para llegar a vuestro público.  Las franquicias, por ejemplo, lo saben muy bien y éstos son dos de los factores que analizan muy bien antes de ceder su marca a un emprendedor.

            Hoy vamos a estudiar la idoneidad de un local desde el punto de vista de la ingeniería.

Lo que pretendo son tres cosas:

1)     Recordaros que las facilidades para la concesión de licencias, que dan las Administraciones, no eximen del cumplimiento de la normativa de aplicación.

2)     Informaros de que esta normativa es muy extensa y además puede variar entre comunidades autónomas y municipios; y por tanto,  aconsejaros que acudáis a un técnico antes de instalaros en un bajo comercial, o un piso.  (Incluso también si no vais a hacer obra en él, para evitar que por alguna exigencia técnica vuestra inversión termine quedando desaprovechada.  Por ejemplo, puede ser que, o bien el lugar acabe necesitando modificaciones, o que no sea apto para la actividad que estáis pensando).

3)     Por último, insistiros en la idea de que la licencia de actividad es válida para una actividad determinada en un local determinado; con las condiciones descritas en el informe o proyecto por el cual se otorgó la misma.

Si se dejan de cumplir estas condiciones, lo peor que puede pasar no es sólo que expedienten al titular hasta que realice las modificaciones, sino que llegue a suceder un incendio o se causen daños personales.

-         http://www.diarioinformacion.com/elda/2012/02/05/incendio-poligono-aspe-arrasa-completo-fabrica-bolleria/1219925.html

-         http://www.diarioinformacion.com/vega-baja/2012/01/24/inspeccionan-30-centros-trabajo-detectar-graves-riesgos-laborales/1215250.html

  

Hablemos de ingeniería optimista para orientar a los emprendedores en la elección de su local comercial.

-         ¿QUÉ SUPERFICIE NECESITARÉ?

1.     Para un primer tanteo, antes de alquilar o comprar un bajo o piso comercial, es suficiente con buscar una superficie similar a la de otros negocios en funcionamiento que se parezcan al que se pretende instalar.

2.     Otra recomendación sería que, además, hicieseis un pequeño estudio o previsión con las necesidades físicas que va a demandar vuestra actividad. 

o    Por ejemplo, si es un bar, cuántas mesas se necesita ocupar para que la inversión resulte rentable.

o    Si es una zapatería, cuántos metros lineales de estantería se necesitarían para exponer el producto.

o    ¿Habrá que contar con un almacén?

·            Os cuento: Los técnicos adaptamos la aplicación de las normativas a la información que nos aporta el cliente sobre las necesidades de su negocio, pero las condiciones técnicas son tantas y tan variadas que el resultado casi nunca es el que el que el éste esperaba, sobre todo cuando las dimensiones del local son ajustadas.  Ejemplos reales:

−      “No sabía que debía dejar un almacén para parte de la producción de pan ¡si voy cociendo conforme voy vendiendo!”

·         (Caso frecuente en pequeñas tiendas 24 h que elaboran y venden pan caliente).

−      “No contaba con dejar un pasillo de acceso a los aseos”

·         (Caso frecuente en pequeños bares).

−      “Sólo has dibujado 2 pasillos entre estanterías ¡pero si caben 3!”

·         (Sí, pero debemos cumplir la normativa que garantiza la accesibilidad a cualquier persona: minusválido o persona con carrito de bebé o de la compra).

−      “¿Cómo pones un vestuario con ducha en mi boutique?”

·         (Si les vas a exigir a los empleados que vistan de uniforme, estás obligado a ello).

http://www.diarioinformacion.com/vega-baja/2012/02/22/policia-volvera-pedir-trabajo-vestuario-alojada-aseo-minusvalidos/1226255.html

·            Ojo, no porque hayamos visto algo parecido en otro local, podemos incluir esa solución o idea en el nuestro.  Hay situaciones que son legales porque se consolidaron con anterioridad a la aparición de nuevas normativas.  Otras muchas están expedientadas y sin resolver. 

http://www.laverdad.es/alicante/20120223/local/elche/aperturas-201202230744.html

-         ¿EN QUÉ COSAS ME DEBO FIJAR EN LA PRIMERA VISITA AL LOCAL?

Lógicamente no vais a contratar los servicios de un técnico para visitar los locales en alquiler y hacer un primer tanteo, pero sí os podéis fijar en aspectos generales que os encaminen hacia una elección adecuada.  El objetivo es ahorrar en las obras adecuación del local a las exigencias técnicas de la actividad (excluyendo las de decoración que hayáis previsto) y ocupar el menor espacio posible por dicha adecuación (rampas, pasillos, cuartos independientes para el aire acondicionado…).  Expongo a continuación algunas de las situaciones más comunes.

1- Escalones de acceso:

·         Si los hay, lo más económico es sustituirlos por una rampa.  El problema es que tanto el ancho de la rampa, como su pendiente máxima permitida suelen ocupar más espacio del que uno suele pensar (además de los descansillos inicial, final y, a veces, intermedios).

·         Fijaros si abajo hay un sótano, por ejemplo.  La solución más económica en este caso suele ser instalar una “plataforma salvaescaleras” (la pendiente de la rampa difícilmente cumplirá), pero os adelanto que de barato no tiene nada.

·         Por otra parte, si el local cuenta con varias plantas, probablemente necesitéis instalar un ascensor en su interior.

·         Cuidado si los escalones son de bajada, entonces hay que consultar la ordenanza municipal para comprobar si hay definidas restricciones de uso en sótanos y semisótanos.

·         Y si lo que pretendéis habilitar es un piso, habrá que comprobar si la portería de entrada está dotada de rampas y si además dispone de un ascensor (y de dimensiones determinadas).

PARA SABER MÁS:

·         Las medidas de rampas están definidas en el Código Técnico, pero puede ocurrir que determinadas normativas autonómicas o locales impongan alguna medida más restrictiva.

2- Altura libre entre suelo y techo.

·         Para la mayoría de actividades es suficiente con 2’50 m.  Pero por ejemplo, para la venta de pan es necesario que disponga de 2’70 m y si se trata de un pub esta altura aumenta (según autonomías).

CURIOSIDAD

·         Los que más sufren estas restricciones son los que montan una tienda de 24 horas: si no venden pan caliente, no entran clientes (me dicen) y lo cierto es que en locales pequeños (que son los que se ajustan a sus pretensiones y posibilidades) es difícil encontrar esta condición.

3- Aseos

·         Las medidas necesarias dependerán del aforo del local y de la actividad del mismo, pero en un primer vistazo puedo comprobar si la infraestructura existente la puedo aprovechar:

o    Para actividades relacionadas con la hostelería y el entretenimiento, necesitaré disponer de un mínimo de dos aseos, uno de ellos adaptado a minusválidos.

o    Para actividades destinadas sólo a venta en local individual será suficiente con uno, pero me puede ser exigido que cumpla la normativa de accesibilidad (minusválidos).

o    Para actividades de venta situadas dentro de un centro comercial pueden ser válidos los aseos generales. Y digo puede, porque me he encontrado un caso en el que no fue así: el proyecto de actividad del centro comercial debe haber previsto esa posibilidad y haber justificado así su dimensionamiento.

·         Otro punto a observar es si hay escaleras de acceso a los aseos, en cuyo caso es válido lo indicado en el primer apartado.

4- Otros detalles que pueden condicionar la aptitud del local.

·         Para hostelería: situación del tubo de salida de humos, porque en ese punto será dónde deba estar la zona de cocción, y por tanto, será un condicionante de la distribución del local (el tiro de la chimenea tiene que ser, según el Código Técnico, siempre vertical).

o    También debo chequear la salida de este tubo. El técnico ya me dirá si cumple las distancias mínimas a edificaciones próximas, pero puedo hacerme una idea de si el humo podrá molestar a alguna ventana cercana y si necesitaré prolongar dicho tubo (inversión con la que seguramente no contaba).

·         ¿Voy a poner aire acondicionado? Los aparatos cuentan con una unidad interior y otra exterior.  Lo ideal es que el edificio disponga de una cubierta de instalaciones y que en el edificio del local haya previsto un paso de conducciones hasta dicha cubierta

o    Si no es así, en función del tipo de aparato y de las restricciones municipales, el técnico estudiará la opción más viable, pero quizás sea menos sencillo de lo que se esperaba (excepto si en ese municipio no está prohibido poner la unidad exterior en fachada).

-         ¿NECESITO RECOGER MÁS INFORMACIÓN?

Efectivamente, además de la información que nos puede aportar la primera visita al local, hay otra serie de aspectos que también conviene conocer, y ya se sabe que: cuántos más datos manejemos, menor posibilidad de imprevistos.

Hasta ahora nos hemos centrado en los puntos más comunes de las características físicas del local, y de forma muy genérica, pero suficiente para que pueda ser de utilidad en un 80% de pequeños negocios.

La próxima publicación de este blog presentará la segunda parte de este artículo y en ella se expondrán más factores a tener en cuenta para acertar con la elección de un local comercial, así como las novedades más destacadas de las licencias express.  Os espero.