CÓMO INTERPRETAR LA CEE DE UNA VIVIENDA (I): OBTENER UNA CALIFICACIÓN REALISTA.

BONIFICACIONES EN EL IBI POR LA CLASIFICACIÓN ENERGÉTICA DE UNA VIVIENDA

http://www.expansion.com/economia/2015/09/28/56091a3846163f13728b457f.html

Según el diario Expansión, en su artículo del 28 de septiembre, el Ministerio de Hacienda permitirá a los ayuntamientos rebajar hasta un 20% el IBI para los edificios que sean más eficientes en términos energéticos. 

¿Qué significa esto? Viene a decir que según la letra que aparezca en la etiqueta energética de tu vivienda (y en espera que se desarrolle la correspondiente ordenanza municipal), el descuento será progresivamente mayor desde la menos eficiente, la “G” (que parece que junto con la “F” se queda fuera de la bonificación), hasta la “A”, que es la más eficiente (y que podrá disfrutar de ese 20%).

-       Pues resulta que yo no dispongo de certificado porque no voy a vender mi piso. ¿Me van a obligar a encargar uno? ¿Me conviene adelantarme a ello?

-       Pues acabo de comprar un piso de segunda mano y lo que me entregan es un certificado y un registro. ¿Tengo que reclamar la etiqueta?

-       Pues he hablado con un vecino del mismo edificio, los dos tenemos etiqueta y resulta que a él le sale una “E” y a mí una “G”. ¿Puede ser eso posible?

Si os parece, empecemos desde el principio.  Vamos a intentar, como siempre, entender algunos “porqués”.  También vamos a aprender a interpretar lo esencial de una CEE, a saber detectar qué aspectos están en nuestras manos para que la calificación sea lo más realista posible, a saber que podemos y debemos participar en la definición del certificado… Ni más ni menos, que a tomar conciencia de ese “granito de arena” con el que podemos contribuir a la sostenibilidad, esta vez a través del ahorro energético.  Vamos a ello.

INTRODUCCIÓN.

·         OBLIGACIÓN DE PRESENTAR UNA CEE REGISTRADA

Desde mediados de 2013 el vendedor o arrendador de una vivienda tiene la obligación legal de entregar el correspondiente certificado de eficiencia energética, “válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario” de la misma.  (La entrega de esta documentación tiene lugar en la notaría).

Para muchos propietarios ha sido difícil el comprender esta obligación como un mero gasto: Se han encontrado con que por una parte hay que pagar ese certificado a un técnico colegiado y por otra parte, en muchas comunidades autónomas, incluso hay que pagar una tasa regional. 

La realidad es que la base de esta normativa viene marcada por la Unión Europea, que la ha concebido con el fin último de REDUCIR LA CONTAMINACIÓN ATMOSFÉRICA. ¿Y cómo lo ha planteado?

-       Haciendo que se ponga a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un documento sobre la eficiencia energética de su inmueble  y valores de referencia, para que éstos puedan compararla y evaluarla.

-       Pretendiendo de esta forma favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro y energía.

-       Haciendo que se dé información sobre las emisiones de CO2 por el uso de las energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial.

-       Facilitando, con toda esta información, la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.

Sabéis que Europa trabaja elaborando una legislación más o menos genérica (“Directivas”) en su propio Parlamento, que afectan a todos sus miembros y que éstos tienen la obligación de transponerlas y desarrollarlas a su ordenamiento jurídico.  (Así surgió hace ya años con la prevención de riesgos laborales y continuamente con otros tantos asuntos de más o menos repercusión mediática).  En España esta Directiva (Directiva 2010/31/UE) se ha traducido en el RD 235/2013 y en la Ley 8/2013.  El Registro de los Certificados ha quedado delegado en las Comunidades Autónomas (de ahí la diferencia de tasas y exigencias para su inscripción en estos Registros, que son quienes expiden en última instancia las Etiquetas).

CONCEPTOS GENERALES I:

·         DIFERENCIAS ENTRE LA CEE DE UNA VIVIENDA NUEVA Y LA DE UNA VIVIENDA EXISTENTE.

¿A dónde voy a parar? A que el rigor de la calificación obtenida con el método simplificado para viviendas existentes está directamente relacionado con los datos que detecta el técnico, pero también con los hábitos del usuario de esa casa.   Hago esta distinción porque en este artículo me voy a orientar más en las viviendas existentes.

Y os explico someramente porqué.

-       Vivienda nueva: Datos precisos.

o   A la vez que se redacta el proyecto, se prepara el certificado de eficiencia energética.  Esto significa que el arquitecto cuenta con las especificaciones técnicas de todos los materiales que intervienen en la evaluación.

o   En cuanto a la evaluación en sí, se realiza a través de aquellos programas homologados por el IDAE (Instituto para la diversificación y ahorro de la energía) que permiten un estudio exhaustivo y minucioso de los factores que intervienen en la calificación. (El más completo es “CALENER”).

-       Vivienda existente: Datos estimados.

o   Normalmente no se conoce con exactitud el material de las paredes, entre otros, y el técnico trabaja en base a los materiales que se exigían según la normativa vigente (en función del año de aplicación)

o   El programa utilizado también está homologado por el IDAE, pero este Instituto nos permite usar una versión simplificada, en la que los datos que introducimos no necesitan estar definidos técnicamente al 100%, puesto que no se tiene constancia fehaciente de ellos. (Yo uso “CE3X”).

CONCEPTOS GENERALES II:

·         DATOS QUE INTERVIENEN EN LA EVALUACIÓN DE UNA CEE

Datos situacionales:

• AÑO DE CONSTRUCCIÓN.

-       O de la última reforma importante. Va ligado a la normativa de aplicación en ese momento y a las calidades mínimas que para los materiales de construcción estaban exigidos en ese momento.

• ZONA CLIMÁTICA:

-       Viene tabulada en el código técnico de edificación en función de la provincia y la altitud. (Como dato curioso, todos los municipios de León están incluidos en la misma categoría, pero en Granada nos encontramos hasta 6 zonas climáticas diferentes).

• ORIENTACIÓN:

-       Sabéis que, por ejemplo, las fachadas orientadas a  norte puro, no reciben directamente la luz del sol en todo el día.  En Almería puede ser una muy buena solución energética para estar fresquito, pero, al contrario, en Zamora, donde el invierno es más intenso y prolongado, va a suponer un mayor ahorro si mi casa está mirando al sur.  Este factor también se tiene en cuenta en la evaluación (incluso se tienen en cuenta las sombras producidas por los edificios de enfrente, o por fachadas enfrentadas, como ocurre en los patios de luces).

Datos constructivos:

• SUPERFICIES:

-       ÚTIL DE LA VIVIENDA: Básicamente, es la que se obtiene en una vivienda descontando muros y tabiquería.  (La que podríamos pisar).
-       DE LOS ELEMENTOS DE LA ENVOLVENTE: A continuación se explica con unos ejemplos.

• ENVOLVENTE. Entre otros:

-       Paredes con el exterior (si son de doble ladrillo; si disponen aislamiento térmico; si son de ladrillo, o de hormigón o de piedra;  si tienen más o menos espesor,…).

-       Ventanas (si son de doble acristalamiento; si hay doble ventana; de qué material están construidas,…).

-       Cubiertas (si disponen de aislamiento; en el caso de las inclinadas, si hay un espacio intermedio entre el falso techo y el tejado, si hay lucernarios,…).

-       Suelos (si debajo hay un garaje, local comercial o forjado sanitario; o si está cimentada directamente sobre el suelo,…).

• INSTALACIONES. Entre otras:

-       En todo caso, siempre definiremos la fuente de energía utilizada (butano, gas natural, electricidad,…).

-       Caldera de agua caliente. (Necesitamos conocer, como mínimo, la potencia y antigüedad, además del volumen en caso de contar con acumulador (en el caso de los calentadores eléctricos)).

-       Sistema de calefacción (si es compartido con la caldera, o con el aire acondicionado, o si funciona con estufas eléctricas…).

-      - Sistema de refrigeración (si dispone de ello y el tipo.  El sistema más frecuente en una vivienda es el aire acondicionado).

-      -  Sistemas de contribución energética.  (En el caso de disponer de placas solares estaremos hablando de energía solar fotovoltaica; también están empezando a implantarse los sistemas con biomasa; y menos frecuentes para viviendas particulares son los sistemas de energía geotérmica y solar térmica).

-     -  Sistemas de iluminación.  Su repercusión no se tiene en cuenta para el uso residencial, sólo en el caso de uso terciario (es decir, locales comerciales, de oficinas, de formación…).

Datos particulares:

  RELACIONADOS CON LA ORIENTACIÓN.  Entre otros:

-       Toldos y persianas: Además de indicar si se dispone estos elementos, el programa puede valorar en qué medida afecta el que en verano, por ejemplo, estén echados durante las horas de sol, una medida que muchos particulares tienen costumbre hacer para evitar que la vivienda se recaliente durante el día.

_ RELACIONADOS CON LAS INSTALACIONES. Entre otros:

-            Temperatura de la caldera: Cada vez más usuarios están concienciados de mantener la temperatura de la caldera lo más baja posible, lo suficiente para no tener que regularla con el grifo del agua fría.

-           Superficie de la vivienda afectada por la calefacción o refrigeración.  Por ejemplo, en la zona sur de Levante no es extraño encontrar quien, durante la mayor parte del invierno, sólo pone la calefacción un ratito por la noche y sólo en el salón.

OBJETO DE LA CONSULTA:

·       CÓMO OBTENER UNA CALIFICACIÓN REALISTA

Hasta ahora (y creo que no me equivoco  cuando digo que en la mayoría de los casos), cuando nos han pedido una CEE, hemos esperado a encargarla a última hora antes de acudir a la notaría (de ya para ya) y casi de lo único que nos hemos preocupado es del precio. También es cierto que pocos compradores se han decidido por una vivienda o por otra en función de la letra de la etiqueta.

Pero la cosa cambia cuando hay posibilidad de obtener una rebaja fiscal en función de la clasificación obtenida.  ¿En qué medida puedo yo influir, como peticionario de este documento, para mejorar la letra?

PARTICIPANDO.  Me explico: siendo consciente de que el técnico redactor certifica en base a los datos obtenidos de la inspección de la vivienda, tanto los que él ve, como los que recoge por parte del usuario.  Por tanto, cuanto mejor sea la comunicación técnica entre ambos, más ajustados serán los datos resultantes del certificado. O pongo un par de ejemplos:

• -       Aportando, si las tengo, las especificaciones técnicas y fecha de compra de caldera, radiadores, aparatos de aire acondicionado y similares. 

ü  Mejor a menor antigüedad.

• -       Informando al técnico de las costumbres de uso recogidas en el apartado anterior (“Datos particulares”). 

ü  Es interesante porque sólo el hecho de mantener algún grado más bajo la temperatura de la caldera, puedo conseguir que me mejore la letra.

(El técnico lo podría justificar con un simple formulario completado por el cliente (que simplemente se archiva con el expediente, no constituiría ningún anexo). 

-       ¿Tanto puede cambiar la letra?

Con el programa lo que obtenemos es un índice (un número)  y una escala de valores (que varía para cada circunstancia, para ninguna CEE es igual).  Según esto el programa establece, que por ejemplo, para índices inferiores a “4” la letra es “A”, si está entre “4 y 7” es “B”.

Mejor ver un ejemplo.  En el siguiente gráfico veremos la escala a la izquierda y el índice obtenido a la derecha.

Con la participación de la que hemos hablado anteriormente, dependiendo del escalón  en el que nos encontremos, ese índice puede llegar a bajar hasta moverse a un escalón más favorable. 

Somos optimistas, pero no ilusos. Si en mis manos está el afinar, lo deberé intentar y os animo a ello.  Habrá veces que será imposible.  Me he encontrado casos en los que, en una escala como la del gráfico superior,  me ha salido un valor disparatado, parecido a “80”, y después de darle “cien vueltas” me he tenido que conformar con plantear mejoras que difícilmente mejoraban la letra.  Pero eran viviendas deshabitadas y la verdad es que no suele ser muy normal.

CONTINUARÁ

¿Habrá finalmente rebaja en el IBI por la calificación energética de una vivienda? En Ingeniería para Optimistas confiamos en ello y espero que estas pautas os ayuden a obtener la mejor calificación posible.

En el siguiente artículo acabaremos dando respuesta a las cuestiones planteadas al principio, aunque algunas ya las podéis ir intuyendo.  Veremos qué datos interesantes podemos deducir de un certificado y cómo utilizar esa información para saber en qué medida necesitamos ahorrar en consumo y modificar nuestros hábitos para preservar el medio ambiente que nos rodea.