- ¿ESTÁS A PUNTO DE COMPRAR UN PISO?
Me contaba una de mis amigas que por fin había formalizado la compra de su nuevo piso: había ido a notaría y ya tenía la escritura. Y que algo que esperaba como uno de los días más satisfactorios de su vida (uno no se compra un piso todos los días), le había resultado una experiencia bastante agridulce.
Concretamente su piso está recién construido y esa misma mañana, antes de la visita a la notaría, tenía cita con un representante del promotor, en su propio piso, para una inspección previa, por si detectaba algún desperfecto o daba su conformidad a que todo estaba bien.
Y le pasó que con las prisas, la falta de luz (que todavía no estaba dada de alta), lo poco amigable que era el técnico y las ganas que tenía de no entorpecer de la compraventa, me cuenta mi amiga que no sabe ni lo que vio, que dio su conformidad y que después se pasó todo el día “rumiando” que si se tenía que haber fijado en esto o en esto otro.
Todos nuestros seguidores sabéis que en Ingeniería para Optimistas tenemos vocación de asesorar técnicamente a todos aquellos particulares o emprendedores, ajenos al mundo de la construcción, a resolver situaciones relacionadas con obras, en su contexto más amplio. Hoy nos pondremos en la piel de un comprador de un piso o local en el día de la recepción del mismo, en la inspección previa antes de firmar la compraventa.
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- CONCEPTOS BÁSICOS
INMUEBLE DE OBRA NUEVA O DE SEGUNDA MANO. La diferencia entre un inmueble recién construido y otro de segunda mano (en lo que a este artículo concierne) se encuentra en los tipos de garantía de los que cada uno está obligado a responder.
GARANTÍAS DE UN INMUEBLE DE OBRA NUEVA. Los que vienen señalados en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
- Para los defectos estructurales: diez años.
- Para los defectos funcionales: tres años.
- Para los defectos de terminación o acabado: un año.
GARANTÍAS DE UN INMUEBLE DE SEGUNDA MANO. Los que vienen señalados en el Código Civil:
- Para los defectos ocultos (*): 6 meses
(*) entendidos como tales aquéllos que hagan al inmueble inútil o menos útil para el fin que el comprador lo pretendía destinar)
AGENTES RESPONSABLES:
- Para obra nueva: el promotor. (Es quien financia la obra y el titular de la venta, aunque intervenga una inmobiliaria en el proceso).
- Para segunda mano: el vendedor.
OBRA NUEVA DE SEGUNDA TRANSMISIÓN:
Ojo a este caso. Suele tratarse de promociones nuevas, ya finalizadas y sin estrenar, compradas por una inmobiliaria a un promotor, en cuyo caso esta última sólo actúa como vendedor. En España, la fuerte crisis de la construcción, ha provocado que algunos bancos, o entidades afines, se hayan sumado a esta práctica y vendan obra nueva, cuando a efectos de garantías, lo es de segunda mano.
- Garantías: Son de aplicación los plazos de una vivienda de segunda mano.
- Agente responsable: El vendedor.
REFORMAS:
Podrían afectar a los elementos propios de la reforma, como a aquéllos existentes que hayan sufrido algún daño como consecuencia de esta obra.
- Garantías: Son de aplicación los plazos de una obra nueva.
- Agente responsable: El constructor (entendiendo que es el particular quien actúa como peticionario).
PARA SABER MÁS:
- REVISIONES PRE-COMPRA DE VIVIENDA NUEVA.
Recopilando datos, la inspección que hace el comprador antes de la firma de la vivienda tiene como fin detectar defectos de terminación o acabado, para que el promotor pueda proceder a su reparación de manera inmediata.
Esto no quiere decir que, más adelante, no nos demos cuenta de algún otro defecto estético, ni que el promotor esté eximido de su reparación, aunque hayamos firmado una conformidad previa. El único inconveniente en este caso, será el demostrar que ese fallo existía ya en el momento de la compra y que no ha sido provocado con posterioridad.
Entrando en materia: QUÉ REVISAR Y CÓMO REVISAR.
Aunque casi con toda seguridad asistiremos al inmueble acompañados por un técnico o representante del promotor, que llevará un formulario y que será quien tome nota de todas nuestras observaciones, en este artículo os vamos a dar una serie de pautas para que la inspección resulte lo más eficiente posible.
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ANTES DE LA VISITA:
- Si disponemos de un plano de distribución de la vivienda o local, llevaremos una fotocopia, por si estimamos conveniente hacer alguna anotación en el mismo.
- Por otra parte, conviene elaborar una lista de chequeo, que nos sirva de orientación para que no se nos olvide ningún elemento. Por ejemplo:
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| Ejemplo de listado. Ingeniería para Optimistas. |
Como vemos, esta lista no tiene por qué ser cerrada. Es conveniente dejar espacios en blanco, unos para imprevistos y otros para los comentarios que necesitemos ir haciendo.
DURANTE LA VISITA:
- "Aceituna comida, hueso fuera". Así reza uno de los dichos del refranero español. Y quizás sea una de las formas más ilustrativas de guiarnos en cómo actuar. Intentaremos no dejar nada para una segunda vuelta. (Además, lo normal es que el piso o local esté ya con las persianas subidas y preparado para nuestra visita).
- Nada más entrar, en la propia entrada, ya nos podemos fijar en la puerta de entrada, si tiene arañazos, si el barniz está bien, si abre y cierra correctamente, si la llave abre de forma fluida. A continuación, miraremos el suelo, lo pisaremos (¿hay alguna loseta suelta? ¿Está bien nivelado?), nos fijaremos en los rodapiés, la pintura de las paredes y el techo. También podemos (debemos) abrir el cuadro eléctrico y comprobar que todos los interruptores funcionan. Aunque no haya luminarias, probaremos los interruptores. Los enchufes se pueden probar con cualquier pequeño electrodoméstico.
- Es el momento de preguntar si la caldera y los radiadores están encendidos y si hay posibilidad de hacerlo. Y si se puede probar el aire acondicionado. Si surge el caso de desplazarnos, por ejemplo, al salón, para encender el aire acondicionado, lo hacemos y, una vez hecho, pedimos amablemente volver al punto donde nos habíamos quedado. El objetivo es no estar pendiente de todo a la vez, sino de estar atentos a lo que vamos inspeccionando. Si surge cualquier otro imprevisto, se puede anotar en el apartado “otros” de la lista y dejarlo para revisar al final, de forma que no nos dejemos nada importante sin mirar y tampoco se generen pérdidas de tiempo durante la visita.
- Y así de estancia en estancia: puertas, ventanas y armarios (comprobaremos que las persianas suben y bajan, que los cajones deslizan adecuadamente), suelos, paredes y techos, elementos exteriores e instalaciones (todo tipo de mecanismos y grifos).
CUANDO FIRMEMOS LA HOJA DE CONFORMIDAD/DISCONFORMIDAD:
- Lo normal es que, si hay alguna incidencia, sea el técnico que nos acompaña quien deje constancia por escrito en su formulario. Pedid que la redacción sea lo más clara posible. Pensad que esa hoja pasará por un departamento de administración, quien a su vez la introducirá en una base de datos para su tramitación y que será recibida por una empresa reparadora para su subsanación.
- En el caso de que no se haya podido encender el aire acondicionado, o los radiadores, o no se haya podido hacer cualquier comprobación, pedid que por favor os dejen hacerlo constar. De todas formas, no os preocupéis si después no funciona, recordad que se abre un período de garantía de 3 años para los defectos funcionales. Lo más importante de esta visita es la comprobación de unos correctos acabados.
- REVISIONES PRE-COMPRA DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO.
En este caso, el vendedor sólo responde de los vicios ocultos que existieran con anterioridad a la compraventa y sólo si éstos merman o hacen inviable la funcionalidad para la que fue adquirido el inmueble.
Con lo cual, esta visita se orientaría más comprobar que se mantiene el inventario de los elementos que se incluyen en la venta de la vivienda (sanitarios, campana, caldera de agua caliente, puertas,...), muebles,en su caso, y a que su estado de conservación en general no ha sufrido variación desde que se acordó la transmisión.
Por lo tanto, saliéndonos del tema de la visita pre-compra, esto quiere decir que el comprador asume los daños estéticos y funcionales. (En este caso, con carácter previo, podéis pedir asesoramiento a un técnico, o perito judicial, que valore en un informe el estado del inmueble y sus instalaciones).
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- SUGERENCIAS TRAS LA COMPRA.
- Prácticamente el primer día, acordaros de poner los topes en el suelo a las puertas, para que no dañen las paredes al abrirlas.
- Aunque no vayáis a instalar las lámparas todavía, al menos en todas las estancias, sí podéis instalar los casquillos en todos los puntos de luz. Cuesta poco y es el momento de hacer todas las comprobaciones posibles.
Y no podemos concluir este artículo sin recordar el compromiso de todos los seguidores de Ingeniería para Optimistas con el cuidado y conservación del medio ambiente. Por ello, en la medida de lo posible, introducid medidas de eficiencia energética, ahorrará vuestro bolsillo y haréis vuestra pequeña aportación al medio ambiente:
- Toldos o vinilos de protección solar, en caso de que tengáis ventanas orientadas a sur u oeste.
- Termostatos, o elementos de sectorización, en la calefacción, si no lo trae por defecto vuestra instalación.
- Por supuesto, las luminarias preferiblemente de tipo LED.
- Y no olvidéis observar las puertas de exterior, ¿filtra el aire por debajo?. La solución es tan fácil como la colocación de un burlete adecuado, disponible en cualquier ferretería.
Tan sólo desearos para finalizar que disfrutéis de vuestra adquisición y aprovechar, una vez más, para resaltar la importancia del mantenimiento y del cuidado de vuestra vivienda o local, para que dure, en el mejor estado posible, la mayor parte de tiempo posible.
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